| Ajankohtaista Taloushallinto

Kiinteistökauppojen arvonlisäverotus uudistuu – mitä 5.11.2026 annettu HE 308/2026 muuttaisi?

Kiinteistöinvestointien ja kiinteistökauppojen arvonlisäverotukseen ehdotetaan merkittäviä muutoksia. Hallituksen esityksen HE 308/2026 mukaan nykyiset tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirtymistä koskevat säännökset kumottaisiin. Samalla tietyt kiinteistön myynnit voitaisiin valita vapaaehtoisesti arvonlisäverollisiksi. Uudistus vaikuttaisi kiinteistön myyjän ja ostajan ALV-käsittelyyn, kiinteistökauppojen valmisteluun ja kiinteistökohtaiseen seurantaan.

Hallitus antoi esityksen eduskunnalle 5.11.2026. Ehdotetun lain on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2028. Koska kyse on vielä eduskunnan käsiteltävänä olevasta hallituksen esityksestä, säännösten lopullinen sisältö voi muuttua.

Kiinteistöinvestointien ALV-vähennyksiä seurataan kymmenen vuotta

Kiinteistöinvestointiin sisältyvien arvonlisäverovähennysten tarkistuskausi on kymmenen vuotta. Kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan esimerkiksi kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvän rakentamispalvelun ostamista tai suorittamista itse.

Tarkistaminen voi tulla ajankohtaiseksi esimerkiksi silloin, kun kiinteistön käyttö vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa muuttuu, kiinteistö luovutetaan, kiinteistö poistetaan liikeomaisuudesta tai arvonlisäverovelvollisuus päättyy.

Nykyisten säännösten mukaan tarkistusoikeus ja -velvollisuus voivat tietyin edellytyksin siirtyä kiinteistön ostajalle. Tällöin myyjän ei tarvitse tehdä tarkistusta siltä osin kuin oikeus ja velvollisuus siirtyvät luovutuksensaajalle. Nykyistä järjestelmää käsitellään tarkemmin Verohallinnon ohjeessa Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotus.

Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirtäminen poistuisi

Hallituksen esityksen HE 308/2026 mukaan kiinteistöinvestointiin liittyvän arvonlisäverovähennyksen tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirtymistä koskevat säännökset kumottaisiin.

Ehdotetussa järjestelmässä aikaisemmin tehdyn vähennyksen tarkistamisesta vastaisi vähennyksen tehnyt verovelvollinen. Myyjän tarkistusoikeus tai -velvollisuus ei siten enää siirtyisi ostajalle nykyiseen tapaan.

Muutos olisi olennainen sekä kiinteistön myyjälle että ostajalle. Kiinteistökauppaa valmisteltaessa olisi selvitettävä aikaisempaa tarkemmin kiinteistöön kohdistuneet investoinnit, tehdyt arvonlisäverovähennykset ja jäljellä oleva tarkistuskausi.

Veroton kiinteistökauppa voisi aiheuttaa myyjälle kertatarkistuksen

Kiinteistön myynti on arvonlisäverotuksessa lähtökohtaisesti verotonta. Ehdotuksen mukaan kiinteistöinvestointiin sisältyvää arvonlisäverovähennystä tarkistettaisiin kiinteistön luovutuksen yhteydessä yhdellä kertaa jäljellä olevan tarkistuskauden ajalta.

Jos kiinteistö myytäisiin verottomasti, kiinteistön katsottaisiin olevan jäljellä olevan tarkistuskauden ajan kokonaan muussa kuin vähennykseen oikeuttavassa käytössä. Myyjälle voisi tämän vuoksi syntyä velvollisuus palauttaa aikaisemmin vähennettyä arvonlisäveroa yhdellä kertaa.

Taloudellinen vaikutus voisi olla huomattava erityisesti silloin, kun kiinteistöön on tehty suuria uudisrakentamis- tai perusparannusinvestointeja ja kymmenen vuoden tarkistuskautta on vielä useita vuosia jäljellä.

Vaikutus ei kuitenkaan olisi samanlainen kaikissa kiinteistökaupoissa. Tarkistettava määrä riippuisi muun muassa investoinneista, tehdyistä vähennyksistä, kiinteistön käytöstä ja jäljellä olevan tarkistuskauden pituudesta.

Tietyt kiinteistön myynnit voitaisiin valita arvonlisäverollisiksi

Veron kertaantumisen välttämiseksi lakiin ehdotetaan mahdollisuutta valita kiinteistön myynti tietyin edellytyksin arvonlisäverolliseksi.

Mahdollisuus ei koskisi automaattisesti kaikkia kiinteistökauppoja, vaan verollisuuden valinnalle asetettaisiin laissa määriteltävät edellytykset. Valintaoikeus koskisi myös sellaisia arvopapereita, joiden myynti rinnastetaan arvonlisäverolaissa kiinteistön myyntiin.

Jos kiinteistön myynti valittaisiin verolliseksi, kiinteistön katsottaisiin olevan myyjän jäljellä olevan tarkistuskauden ajan vähennykseen oikeuttavassa käytössä. Näin verottomasta luovutuksesta mahdollisesti seuraava vähennysten kertatarkistus voitaisiin välttää.

Verollisuuden valinta ei silti olisi kaikissa tilanteissa automaattisesti paras ratkaisu. Kaupan verokohtelua olisi arvioitava sekä myyjän että ostajan näkökulmasta.

Ostaja vastaisi verosta käännetyn verovelvollisuuden perusteella

Verolliseksi valittuun kiinteistön myyntiin sovellettaisiin ehdotuksen mukaan pääsääntöisesti ostajan käännettyä verovelvollisuutta. Ostaja ilmoittaisi myynnistä suoritettavan arvonlisäveron ja voisi vähentää veron siinä laajuudessa kuin kiinteistö tulisi vähennykseen oikeuttavaan käyttöön.

Ostajan vähennysoikeuteen vaikuttaisi erityisesti kiinteistön suunniteltu käyttötarkoitus. Jos kiinteistöä käytettäisiin kokonaan tai osittain arvonlisäverottomassa toiminnassa, ostajan vähennysoikeus voisi olla vastaavasti rajattu.

Ennen verollisuuden valintaa osapuolten olisi siten selvitettävä ainakin

  • mihin toimintaan ostaja käyttää kiinteistöä
  • miltä osin käyttö oikeuttaa arvonlisäveron vähentämiseen
  • miten kiinteistön käytön myöhemmät muutokset vaikuttaisivat vähennyksiin
  • mitä tietoja ja vakuutuksia kauppakirjaan tarvitaan
  • miten arvonlisävero ilmoitetaan ja dokumentoidaan.

Kiinteistöinvestoinnin määritelmä laajenisi ja ostajalle syntyisi tarkistusoikeus ja -velvollisuus

Ehdotuksen mukaan sellaisen kiinteistön hankkimista, jonka myynti on valittu arvonlisäverolliseksi, pidettäisiin ostajan kiinteistöinvestointina. Ostajalle muodostuisi näin kiinteistöinvestointia koskeva tarkistusoikeus ja -velvollisuus.

Ostajan olisi seurattava kiinteistön käyttöä ja arvonlisäverovähennysten perusteita tarkistuskauden ajan. Erityisesti kiinteistön vähennykseen oikeuttavan käytön osuuden muutokset voisivat johtaa vähennysten tarkistamiseen.

Uudistus lisäisi siten kiinteistökohtaisen ALV-seurannan merkitystä ja edellyttäisi sen huomioimista myös taloushallinnon prosesseissa, dokumentoinnissa ja tietojärjestelmissä.

Sögård Fastigheter -ratkaisu on uudistuksen taustalla

Esityksen taustalla on unionin tuomioistuimen ratkaisu C-787/18, Sögård Fastigheter, joka annettiin 26.11.2020.

Ratkaisussa oli kyse kansallisesta järjestelmästä, jossa kiinteistön ostaja saattoi joutua oikaisemaan aikaisemman omistajan tekemää arvonlisäverovähennystä. Unionin tuomioistuimen mukaan arvonlisäverodirektiivi oli esteenä järjestelylle, jossa oikaisu kohdistettiin muuhun verovelvolliseen kuin siihen, joka oli tehnyt alkuperäisen vähennyksen.

Suomen tarkistusmenettelyä ehdotetaan nyt muutettavaksi tämän EU-oikeudellisen lähtökohdan vuoksi.

Miten uudistus vaikuttaisi kiinteistökaupan valmisteluun?

Jos esitys hyväksytään, kiinteistökaupan arvonlisäverokäsittely olisi arvioitava ennen kauppaa nykyistä järjestelmällisemmin.

Myyjän olisi selvitettävä ainakin

  • mitä kiinteistöinvestointeja kohteeseen on tehty
  • milloin investoinnit ovat valmistuneet
  • kuinka paljon arvonlisäveroa investoinneista on vähennetty
  • kuinka paljon tarkistuskautta on jäljellä
  • millainen kertatarkistus verottomasta myynnistä voisi syntyä
  • täyttyvätkö verollisuuden valinnan edellytykset.

Ostajan olisi puolestaan arvioitava

  • kiinteistön tuleva käyttötarkoitus
  • arvonlisäveron vähennysoikeuden laajuus
  • verollisen hankinnan vaikutus ALV-seurantaan
  • kyky seurata kiinteistön käyttöä koko tarkistuskauden ajan
  • kauppakirjaan ja muihin asiakirjoihin tarvittavat veroehdot.

Myyjän ja ostajan on tärkeää tarkastella vaihtoehtoja yhdessä. Myyjälle edullinen verokohtelu ei välttämättä ole ostajalle neutraali, jos ostajalla ei ole täyttä arvonlisäveron vähennysoikeutta.

Kiinteistökohtaisen ALV-seurannan merkitys kasvaisi

Uudistus korostaisi tarvetta seurata kiinteistöinvestointien arvonlisäverovähennyksiä kohdekohtaisesti. Taloushallinnossa pitäisi pystyä yhdistämään samaan kiinteistöön investointien valmistumisajat, alkuperäiset vähennykset, tarkistuskaudet, käyttötarkoitukset ja myöhemmät muutokset.

Yritysten kannattaa arvioida jo valmisteluvaiheessa, saadaanko tarvittavat tiedot nykyisistä taloushallinnon järjestelmistä luotettavasti ja riittävän yksityiskohtaisesti.

Myös sopimusten ja tositteiden merkitys korostuisi. Kiinteistökaupan osapuolten olisi tärkeää sopia tietojen toimittamisesta ja oikeellisuudesta sekä huomioida mahdolliset arvonlisäveroriskit kauppahinnassa, vastuuehdoissa ja muissa sopimusmääräyksissä.

Arvonlisäveromuutokseen kannattaa valmistautua jo ennen vuotta 2028

Ehdotetun lain on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2028. Kyse on kuitenkin vielä hallituksen esityksestä, joten yritysten on seurattava eduskuntakäsittelyä ja lopullisesti hyväksyttävien säännösten sisältöä.

Valmistautumisen voi aloittaa kartoittamalla

  • kiinteistökohtaiset investoinnit
  • keskeneräiset tarkistuskaudet
  • investoinneista tehdyt arvonlisäverovähennykset
  • lähivuosina suunnitellut kiinteistökaupat
  • kiinteistöjen nykyiset ja suunnitellut käyttötarkoitukset
  • sopimusmallien ja taloushallinnon järjestelmien muutostarpeet.

Keskeistä on tunnistaa etukäteen, missä kiinteistöissä veroton myynti voisi aiheuttaa merkittävän kertatarkistuksen ja millaisissa tilanteissa myynnin valitseminen arvonlisäverolliseksi voisi olla mahdollista ja tarkoituksenmukaista.

Mitä kiinteistöalan ALV:ssa muuttuu? Päivitä tietosi Ajantiedon arvonlisäverokoulutuksessa

Ajantiedon ajankohtaiskatsauksessa perehdytään siihen, miten HE 308/2026 muuttaisi kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyä, kiinteistökauppojen arvonlisäverotusta sekä myyjän ja ostajan velvollisuuksia.

Koulutus: Kiinteistöalan arvonlisäverotus – ajankohtaiskatsaus ti 8.12.2026 klo 9 – 12 (webinaari + tallenne)

Koulutuksen jälkeen tiedät, mikä kiinteistöjen arvonlisäverotuksessa on muuttumassa, miten ehdotukset vaikuttaisivat käytännössä, mitä lainsäädännön etenemisessä kannattaa seurata ja mihin yritysten on syytä valmistautua jo ennen muutosten suunniteltua voimaantuloa.

Tutustu koulutukseen ja ilmoittaudu

Lähteet ja lisätiedot