Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotuksessa on käynnissä yksi merkittävimmistä muutoshankkeista vuosiin. Valtiovarainministeriössä valmistellaan arvonlisäverolain muutosta, joka koskee kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyä ja erityisesti tarkistusvastuiden siirtymistä kiinteistöjen luovutustilanteissa. Muutoksen taustalla on Euroopan unionin tuomioistuimen ratkaisu Sögård Fastigheter (C-787/18), joka on pakottanut arvioimaan Suomen nykyisen sääntelyn yhteensopivuutta EU-oikeuden kanssa.
Lakimuutoksen on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2028. Vaikka voimaantuloon on vielä aikaa, ehdotetut muutokset voivat vaikuttaa jo nyt kiinteistökauppojen suunnitteluun, investointipäätöksiin ja arvonlisäveroriskien hallintaan.
Hallituksen esitysluonnos lausuntokierroksella 10.6.2026 – 14.8.2026
Valtiovarainministeriö julkaisi kesäkuussa 2026 luonnoksen hallituksen esitykseksi, jolla uudistettaisiin kiinteistöinvestointien arvonlisäverovähennysten tarkistusmenettelyä. Esitys perustuu Euroopan unionin tuomioistuimen Sögård Fastigheter -ratkaisuun, jonka mukaan arvonlisäveron vähennyksen oikaisu ei voi kohdistua muuhun kuin vähennyksen alun perin tehneeseen verovelvolliseen.
Nykyisin kiinteistöinvestointeihin liittyvän arvonlisäverovähennyksen tarkistusoikeus ja tarkistusvelvollisuus voivat siirtyä kiinteistön luovutuksen yhteydessä uudelle omistajalle. Hallituksen esitysluonnoksessa ehdotetaan näiden siirtymistä koskevien säännösten kumoamista.
Mikä on kiinteistöinvestointien tarkistusjärjestelmä?
Kiinteistöinvestointien arvonlisäverovähennykset eivät ole lopullisia investoinnin valmistumishetkellä. Vähennysoikeutta seurataan kymmenen vuoden tarkistuskauden ajan. Jos kiinteistön käyttö muuttuu tarkistuskauden aikana esimerkiksi vähennykseen oikeuttavasta toiminnasta vähennykseen oikeuttamattomaan käyttöön, aiemmin tehtyjä vähennyksiä voidaan joutua tarkistamaan.
Tarkistusjärjestelmän tarkoituksena on varmistaa, että investointiin liittyvä vähennysoikeus vastaa kiinteistön todellista käyttöä koko tarkistuskauden ajan.
Mitä Sögård Fastigheter -ratkaisussa linjattiin?
Sögård Fastigheter -ratkaisun perusteella ALV-oikaisun vastuu kuuluu lähtökohtaisesti sille toimijalle, joka on alun perin tehnyt vähennyksen. Tämä tulkinta on ollut ristiriidassa Suomen nykyisen järjestelmän kanssa siltä osin kuin tarkistusvelvollisuus on voinut siirtyä kiinteistön mukana uudelle omistajalle.
Ratkaisun seurauksena Suomen lainsäädäntöä on ryhdytty muuttamaan siten, että tarkistusvastuu kohdistuisi jatkossa selkeämmin alkuperäiseen vähennyksen tekijään.
Mitä muutoksia hallituksen esitysluonnos sisältää?
Esitysluonnoksen mukaan kiinteistöinvestointien tarkistusoikeuden ja tarkistusvelvollisuuden siirtoa koskevat säännökset kumottaisiin. Jatkossa kiinteistöinvestointiin sisältyvän arvonlisäveron vähennystä tarkistettaisiin jäljellä olevan tarkistuskauden ajalta aina, kun kiinteistö luovutetaan.
Koska kiinteistön myynti on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta, kiinteistön katsottaisiin tällöin olevan jäljellä olevan tarkistuskauden ajan muussa kuin vähennykseen oikeuttavassa käytössä. Tämä voisi johtaa merkittäviin tarkistusvaikutuksiin myyjälle.
Veron kertaantumisen estämiseksi esitysluonnoksessa ehdotetaan myös mahdollisuutta valita tietyt kiinteistön myynnit arvonlisäverollisiksi. Jos myynti valitaan verolliseksi, kiinteistön katsottaisiin olevan edelleen vähennykseen oikeuttavassa käytössä tarkistuskauden loppuun asti. Verolliseen myyntiin sovellettaisiin pääsääntöisesti ostajan käännettyä verovelvollisuutta.
Lisäksi verolliseksi valitun kiinteistön hankinta katsottaisiin jatkossa kiinteistöinvestoinniksi, mikä käynnistäisi ostajalle uuden kymmenen vuoden tarkistuskauden.
Uudistuksen vaikutukset kiinteistöinvestointeihin
Kyse ei ole pelkästään teknisestä lakimuutoksesta. Ehdotuksella voi olla vaikutusta muun muassa:
- kiinteistökauppojen rakenteisiin
- yritysjärjestelyihin
- kiinteistösijoittamiseen
- due diligence -prosesseihin
- kauppakirjojen ehtoihin
- arvonlisäveroriskien hallintaan
- kiinteistöjen arvostukseen
Erityisesti pitkän tarkistuskauden piirissä olevien kohteiden osalta muutosten vaikutukset voivat olla taloudellisesti merkittäviä.
Taloushallinnon asiantuntija – ovatko prosessit, kontrollit ja järjestelmät valmiita tarkistusvastuiden muutoksiin?
Kiinteistöinvestointien tarkistusvastuuta koskeva uudistus voi vaikuttaa merkittävästi kiinteistöjen arvonlisäverokäsittelyyn tulevina vuosina. Siksi kirjanpitäjien, talouspäälliköiden, controllerien ja arvonlisäveroasiantuntijoiden kannattaa seurata valmistelun etenemistä jo nyt.
Lakimuutoksen vaikutukset eivät rajoitu pelkästään verotukseen. Organisaatioissa on syytä arvioida myös, miten kiinteistöinvestointien ALV-vähennysten seuranta on järjestetty käytännössä. Ovatko prosessit, kontrollit ja tietojärjestelmät rakennettu siten, että ne tukevat kymmenen vuoden tarkistuskauden hallintaa ja mahdollisia uusia vaatimuksia?
Monessa organisaatiossa seuranta perustuu edelleen erillisiin Excel-taulukoihin, manuaalisiin kontrollipisteisiin tai järjestelmäratkaisuihin, jotka on suunniteltu nykyisen lainsäädännön lähtökohdista. Jos tarkistusvastuiden käsittely muuttuu, myös ALV-seurannan prosessit, raportointi, dokumentointi sekä kiinteistöinvestointeihin liittyvät kontrollit voivat vaatia uudelleenarviointia.
Taloushallinnon asiantuntijoille keskeinen kysymys kuuluu: löytyvätkö organisaatiosta tarvittava data, oikeaan aikaan ja luotettavassa muodossa, jos kiinteistöinvestointien tarkistusvastuiden käsittely muuttuu vuonna 2028?
Syvennä osaamistasi aiheesta
Ajantiedon koulutuksessa ti 06.10.2026 klo 9 – 12 Kiinteistöalan arvonlisäverotus – ajankohtaiskatsaus käydään läpi sekä Sögård Fastigheter -ratkaisun vaikutukset että hallituksen esitysluonnoksen keskeinen sisältö. Samalla tarkastellaan, mitä muutokselta voidaan käytännössä odottaa ja miten siihen kannattaa varautua.
Lisätietoa
Kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyn uudistamista koskeva hallituksen esitysluonnos on parhaillaan lausuntokierroksella. Lainsäädäntöhankkeen etenemistä ja valmistelua voi seurata Valtiovarainministeriön hankesivulta.
Valtiovarainministeriön hankesivu Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi arvonlisäverolain muuttamisesta (kiinteistöinvestointien tarkistusmenettely)
Hallituksen esitysluonnos (PDF) Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi arvonlisäverolain muuttamisesta Luonnos 10.6.2026